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안녕하십니까? AptQna회원님들.
공공임대아파트의 5년후 분양전환가격에 대하여 궁금증이 많은 걸로 알고 있습니다.
따라서 제가 이번에 당첨된 화성태안 5단지 공공인대아파트 분양전환가격 대략 추정 계산하였으니
참고하시고 앞으로 공공임대아파트에 대해 많은 관심을 가져주시기 바랍니다.
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1.산정방식
※분양전환가격 = (건설원가+감정가격)÷2≤(분양전환시점의산정가격-감가상각비)
●건설원가 = 최초입주자모집당시의 주택가격(건축비+택지비)+자기자금이자-감가상각비
가. 자기자금이자 = (최초입주자모집당시의 주택가격-국민주택기금융자금-임대보증금)
× 이자율 × 임대기간
나. 이자율: 분양전환당시의 한국주택은행(현 국민은행)의 1년만기 정기예금 이자율
다. 감가상각비: 잔존가액없이 내용연수 40년, 정액법 (법인세법시행령의 규정에 의한 계산)
●감정가격 = 공사와 임차인이 각각1인씩 선정한 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균 금액
가. 분양전환시점의 산정가격 = 분양전환당시의 건축비+ 입주자모집당시의 택지비+ 택지비이자
(이경우 산정가격에서 임대기간 중의 감각상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없음)
(분양전환당시의 건축비는 분양전환당시의 건설교통부고시 표준건축비에 의하여 산정됨)
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2. 개요
위의 식을 간단히 풀어 설명하면 5년후 분양전환 가격은 건설원가 와 감정가격에 의해 영향을 받습니다.
그러나 건설원가는 최초입주자 모집당시 주택가격을 크게 벗어나지는 않습니다.
따라서 감정가격이 향우 분양전환가격에 크게 영향을 미치게 됩니다.
그런데 감정가격은 5년후 아파트시세를 반영하여 감정하나,
분양전환가격의 상한은 분양전환 당시의 표준건축비를 반영하여 산정하는 임대주택가격을
초과할 수 없도록 되어있습니다.
그러므로 분양전환 가격에 영향을 크게미치는 것은 표준건축비의 상승율입니다.
임대 아파트가격이 아무리 올라도 5년간 표준건축비가 동결되어있다면 현재분양가 보다 더낮게
분양전환 받을 수 있는 것입니다.
따라서 감정가가 시세의 몇% 라는 표현이나 분양전환가가 시세의 몇% 라는 표현은 적절하지 못합니다.
대략 이해하기 쉽도록 시세의 70~80% 수준이라 표현하는 것 뿐이죠.
통계적으로 볼때 건교부 표준건축비는 대략 연간 6% 정도의 상승율이 있었습니다.
2003년 표준건축비는 평당 대략 230만원선입니다.
이 수치를 적용하면 5년후에 표준건축비가 30% 상승치로 가정할 수 있겠죠
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3. 화성태안 주공 32평형 항목별 추정계산 내역
분양전환가격=(건설원가+감정가격) ÷2
●건설원가 = 135,980천원 + 9,196천원 - 10,540천원 = 134,636천원
가. 최초입주자모집당시의 주택가격(건축비+택지비)=135,980천원
나. 자기자금이자=최초입주자모집당시의 주택가격-국민주택기금융자금-임대보증금)
× 이자율 × 임대기간 = 9,196천원
(기금융자금40,000천원, 임대보증금50,000천원 ,이자율4% 정도로 가정)
다. 감가상각비 (내용년수40년,정액법) : 건축비만 해당 = 10,540천원
●감정가격 : 주택공사와 임차인이 각각 선정한 감정평가액을 산술 평균
감정가상한선 : 분양전환당시의 건교부고시 표준건축비 + 입주자모집당시택지비 + 택지비이자 - 감가상각비
= 95,680천원 + 52,667천원 + 10,533천원 -10,540천원 = 148,340천원
(2003년 건교부고시표준건축비 평당 약 2,300천원, 5년간 표준건축비상승률 연간6% 가정시
5년 후 30%로 가정)
가. 분양전환당시의 건교부고시 평당표준건축비 = 2,300천원*1.3 = 2,990천원*32평 = 95,680천원
나. 입주자모집당시 택지비 = 52,667천원
다. 택지비 이자 = 연간 4% 가정시 5년간 52,667*20% = 10,533천원
라. 감가상각비 = (내용년수40년,정액법) : 건축비만 해당 = 10,540천원
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4. 추정 분양전환 가격 및 시세차익
분양전환가격=134,636천원(건설원가) + 148,340천원(감정가격) ÷2 = 141,488천원
5년후 시세 = 연간 6% 상승 가정할 경우
입주시 시세(2004년9월) = 200,000천원 * 1.3 = 260,000천원
시세차익 = 260,000천원 - 141,488 천원 = 118,512천원
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5. 기타 혜택
1. 학교용지부담금을 납부하지 않으므로 그 만큼 저렴하며,
2. 5년후 분양전환시 소유권이전이 되나, 소유권이전후 바로 매도해도 양도세납부 면제되므로
양도소득세를 전혀 납부하지 않는 혜택이 있습니다.
즉 양도소득세법에 규정된 명의이전후 3년이상, 1년 거주요건을 갖춰야 양도소득세 납부면제 규정이 적용되는데 임대아파트의 경우 5년 거주를 인정해주기 때문에 양도소득세를 납부하지 않는 것입니다.
6. 참고로 주공에서 작년 및 금년에 수도권지역에서 분양전환한 단지의 최초 입주자모집시의 주택가격 대비 분양전환가격의 비율은 108～119%정도였습니다.
따라서 이 비율을 그대로 적용해 본다면
입주자 모집시 주택가 135,980천원 * 1.08 = 146,858천원(하한가), 135,980천원 * 1.19 = 161,816천원(상항가)으로 분양전환가가 146,858천원 ~ 161,816천원 사이라는 것을 알 수 있습니다.
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산정가격에서 감가상가 누락분과 분양전환가격비율 대입 계산시 오타를 수정하였습니다.
감사합니다.
안녕하십니까? AptQna회원님들.
공공임대아파트의 5년후 분양전환가격에 대하여 궁금증이 많은 걸로 알고 있습니다.
따라서 제가 이번에 당첨된 화성태안 5단지 공공인대아파트 분양전환가격 대략 추정 계산하였으니
참고하시고 앞으로 공공임대아파트에 대해 많은 관심을 가져주시기 바랍니다.
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1.산정방식
※분양전환가격 = (건설원가+감정가격)÷2≤(분양전환시점의산정가격-감가상각비)
●건설원가 = 최초입주자모집당시의 주택가격(건축비+택지비)+자기자금이자-감가상각비
가. 자기자금이자 = (최초입주자모집당시의 주택가격-국민주택기금융자금-임대보증금)
× 이자율 × 임대기간
나. 이자율: 분양전환당시의 한국주택은행(현 국민은행)의 1년만기 정기예금 이자율
다. 감가상각비: 잔존가액없이 내용연수 40년, 정액법 (법인세법시행령의 규정에 의한 계산)
●감정가격 = 공사와 임차인이 각각1인씩 선정한 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균 금액
가. 분양전환시점의 산정가격 = 분양전환당시의 건축비+ 입주자모집당시의 택지비+ 택지비이자
(이경우 산정가격에서 임대기간 중의 감각상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없음)
(분양전환당시의 건축비는 분양전환당시의 건설교통부고시 표준건축비에 의하여 산정됨)
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2. 개요
위의 식을 간단히 풀어 설명하면 5년후 분양전환 가격은 건설원가 와 감정가격에 의해 영향을 받습니다.
그러나 건설원가는 최초입주자 모집당시 주택가격을 크게 벗어나지는 않습니다.
따라서 감정가격이 향우 분양전환가격에 크게 영향을 미치게 됩니다.
그런데 감정가격은 5년후 아파트시세를 반영하여 감정하나,
분양전환가격의 상한은 분양전환 당시의 표준건축비를 반영하여 산정하는 임대주택가격을
초과할 수 없도록 되어있습니다.
그러므로 분양전환 가격에 영향을 크게미치는 것은 표준건축비의 상승율입니다.
임대 아파트가격이 아무리 올라도 5년간 표준건축비가 동결되어있다면 현재분양가 보다 더낮게
분양전환 받을 수 있는 것입니다.
따라서 감정가가 시세의 몇% 라는 표현이나 분양전환가가 시세의 몇% 라는 표현은 적절하지 못합니다.
대략 이해하기 쉽도록 시세의 70~80% 수준이라 표현하는 것 뿐이죠.
통계적으로 볼때 건교부 표준건축비는 대략 연간 6% 정도의 상승율이 있었습니다.
2003년 표준건축비는 평당 대략 230만원선입니다.
이 수치를 적용하면 5년후에 표준건축비가 30% 상승치로 가정할 수 있겠죠
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3. 화성태안 주공 32평형 항목별 추정계산 내역
분양전환가격=(건설원가+감정가격) ÷2
●건설원가 = 135,980천원 + 9,196천원 - 10,540천원 = 134,636천원
가. 최초입주자모집당시의 주택가격(건축비+택지비)=135,980천원
나. 자기자금이자=최초입주자모집당시의 주택가격-국민주택기금융자금-임대보증금)
× 이자율 × 임대기간 = 9,196천원
(기금융자금40,000천원, 임대보증금50,000천원 ,이자율4% 정도로 가정)
다. 감가상각비 (내용년수40년,정액법) : 건축비만 해당 = 10,540천원
●감정가격 : 주택공사와 임차인이 각각 선정한 감정평가액을 산술 평균
감정가상한선 : 분양전환당시의 건교부고시 표준건축비 + 입주자모집당시택지비 + 택지비이자 - 감가상각비
= 95,680천원 + 52,667천원 + 10,533천원 -10,540천원 = 148,340천원
(2003년 건교부고시표준건축비 평당 약 2,300천원, 5년간 표준건축비상승률 연간6% 가정시
5년 후 30%로 가정)
가. 분양전환당시의 건교부고시 평당표준건축비 = 2,300천원*1.3 = 2,990천원*32평 = 95,680천원
나. 입주자모집당시 택지비 = 52,667천원
다. 택지비 이자 = 연간 4% 가정시 5년간 52,667*20% = 10,533천원
라. 감가상각비 = (내용년수40년,정액법) : 건축비만 해당 = 10,540천원
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4. 추정 분양전환 가격 및 시세차익
분양전환가격=134,636천원(건설원가) + 148,340천원(감정가격) ÷2 = 141,488천원
5년후 시세 = 연간 6% 상승 가정할 경우
입주시 시세(2004년9월) = 200,000천원 * 1.3 = 260,000천원
시세차익 = 260,000천원 - 141,488 천원 = 118,512천원
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5. 기타 혜택
1. 학교용지부담금을 납부하지 않으므로 그 만큼 저렴하며,
2. 5년후 분양전환시 소유권이전이 되나, 소유권이전후 바로 매도해도 양도세납부 면제되므로
양도소득세를 전혀 납부하지 않는 혜택이 있습니다.
즉 양도소득세법에 규정된 명의이전후 3년이상, 1년 거주요건을 갖춰야 양도소득세 납부면제 규정이 적용되는데 임대아파트의 경우 5년 거주를 인정해주기 때문에 양도소득세를 납부하지 않는 것입니다.
6. 참고로 주공에서 작년 및 금년에 수도권지역에서 분양전환한 단지의 최초 입주자모집시의 주택가격 대비 분양전환가격의 비율은 108～119%정도였습니다.
따라서 이 비율을 그대로 적용해 본다면
입주자 모집시 주택가 135,980천원 * 1.08 = 146,858천원(하한가), 135,980천원 * 1.19 = 161,816천원(상항가)으로 분양전환가가 146,858천원 ~ 161,816천원 사이라는 것을 알 수 있습니다.
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산정가격에서 감가상가 누락분과 분양전환가격비율 대입 계산시 오타를 수정하였습니다.
감사합니다.
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