LTV 규제 강화, 내집 장만의 길을 원천봉쇄하는 건가?

(중대한 내용 오류로 인한 추가 글)
LTV 규제의 제한이 10년 만기 이내이거나 6억 미만의 아파트 구매시에만 해당함을 나중에 인지했습니다. 즉, 10년 만기 이상의 주택담보 대출을 받을 경우 하기 내용에 적용이 되지 않습니다.

주택담보대출의 증가로 인한 은행 부실대출 비율 증가를 예방하여 금융권의 부실화를 막고 집값도 잡아보겠다고 2006년부터 시행된 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제 중 주택담보인정비율(LTV)을 기존 60%에서 50%로 강화한다고 한다.
즉, 3억짜리 집을 장만하면서 기존에는 최대 1억 8천까지 대출이 가능했다면 이젠 1억 5천이 안된다는 얘기다.

물론 이러한 규제는 부동산 투기꾼들이 주택담보대출을 끼고 2주택 3주택 계속 늘려나가 가수요 증가로 인한 부동산 거품을 예방하고 금융 부채의 부실화가 가속화되는 문제를 예방할 수는 있을 것이다. 그런데 문제는 진짜 실수요로 집을 장만하고자 하는 사람에게는 이제 수도권에서 집(아파트)를 사는 것은 포기하라는 말과 다름이 없다.

내가 사는 동네의 20평형대 아파트의 전세가 1억 3~6천만원 정도 한다. 이젠 더 이상 이사를 안다니고 우리 다섯 식구 살만한 집을 알아보고자 같은 아파트의 32평 아파트를 알아보니 대략 4억 5천만원이라고 한다. 이곳은 서울 변두리라 할만하고 역세권은 더더욱 아니다.(지하철역으로 부터 마을버스 두 정거장 거리에 위치해 있음) 지난해 말부터 아파트값이 추락했느니 어쩌니 떠들어 댔지만 서민들 입장에선 떨어졌다는 생각은 절대 안드는 금액이다.

자 그럼 월급쟁이인 내가 집을 장만하기 위해서는 현재 살고 있는 아파트의 전세보증금 1억 3천만원을 포함하여 적금과 청약통장을 모조리 깨서 준비한 1억 8천만원과 부족한 나머니 2억 7천만원 정도는 대출을 받아야 할 것이다. 물론 세금이나 기타 여러 비용을 포함하면 부족한 돈은 2.8억이 훌쩍 넘어가 버린다.

대출 상담을 하기 위해 은행을 찾아가 보니 기존 LTV 60% 규제에 따를 경우, 최대 2억 7천만원까지 대출이 가능하다.(물론 실제로는 방이 3개로 약 2천만원이 빠진 2억 5천까지 가능하다.) 물론 2~3천만원 정도는 추가로 다른 곳에서 자금을 조달해야 하지만 그럭저럭 무리를 하면 살 수 있을 듯 싶다.

그러나 새 규제에 따라 LTV 50%를 적용할 경우, 산술적으로 최대 2억 2천 5백까지 대출이 가능하고 실제 은행들이 정뷰 규제에 따라가는 상황에선 잘해야 2억(방 3개인 집에 방하나 당 일반적으로 1천만원씩 산정해서 2천만원을 대출가능 금액에서 빼고 대출을 해준다.) 정도 대출이 가능하다. 이럴 경우 돈을 모조리 끌어모아도 7천만원 정도가 부족하니 도저히 집을 살 수가 없을 듯 싶다.

그럼 현재 살고 있는 아파트의 동일한 20평형대를 알아보면 어떨까? 물론 현실에선 3자녀를 두고 있는 나의 경우에는 20평형대 아파트는 장기적으로 봤을때는 오래 살기 힘든 경우이지만 돈이 없으니 좁게라도 살아보자 했을 경우를 생각했다.
현재 24평형 매매가는 3억 2천만원 정도 한다. 아마 서울 언저리에 대부분의 일반적인 아파트 가격도 이 금액에서 크게 차이는 안날 것이다. LTV 규제에 따라 대출 가능한 금액은 최대 1억 6천이지만 대략 1억 4천만원 대출이 가능할 것이다. 그럼 가지고 있는돈을 모조리 투입하면 무리해서 구매는 가능한 수준이다.

이처럼 LTV 규제가 강화되면 우리 같은 내집 마련을 꿈꾸는 사람에겐 점점 집사기가 어려워진다. 더욱이 집을 산다면 길게는 10여년을 살아갈 생각을 하는 서민으로서는 아이가 크고 있다는 점에서 지금 살고 있는 전세집보다는 좀 더 큰집으로 가고자 희망하지만 이젠 그런 꿈을 접어야 할 듯 싶다.

규제라는 것이 문제가 발생될 요지가 있는 것을 예방하기 위해 하는 것일 것이다.
LTV도 위에서 말했듯이 무분별한 주택담보대출로 인한 부실 부채의 확대를 막고 그로인한 금융권의 연쇄적 부실화를 막자는 취지는 충분히 공감이 간다. 하지만 반드시 LTV로만 이를 막을 수 있냐는 것이다. 오히려 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화해야만 돈만 있는 부동산 투기꾼들이 대출규모를 늘려가면 여러채의 집을 가지고 있는 것을 막기에 더 효과적이지 않는가 묻고 싶다.

총부채상환비율(DTI)
주택담보대출 시 매년 상환하는 원리금과 연소득의 비율을 따져 대출을 금액을 제한하는 것으로 현재 투기지역내에 있는 시가 6억원 초과 아파트 구입 시 DTI 40% 이내로 제한하고 있다.

위에서 본 바와 같이 DTI는 결국 소득이 따라주지 않는(상환능력이 되지 않는) 사람에게는 대출금액을 제한함으로서 금융 부채 부실화를 예방한다는 근원적 규제라 볼 수 있다. 물론 자영업자의 경우 신고 소득이 높지 않아 본 규제 적용을 받으며 손해를 본다고 주장하는 사람이 있을지 모르나 입닥치고 일단 월급쟁이 처럼 버는 족족히 소득신고하고 세금 내면 지금보다는 DTI 규제에 좀 더 자유롭게되니 따지지 말라고 하고 싶다.

생각해보자.
만약 원래 규제의 목적이 '부동산 불패 신화에 편입하여 부담하기도 어려운 대출을 끼고 부동산을 사는 사람들로 인해 대출 부실화가 나타나고 이로인한 금융권 부실의 가속화가 이뤄질 수 있으니 이를 예방하자'인데, 과연 총 대출 금액이 담보가격 대비 몇 %냐 제한함으로써 결국 빛 못 갚으면 담보로 갚아야 하는 집값이 50% 까지 떨어져도 산술적으론 은행이 손해를 안보게끔 하는 LTV가 니가 1년에 버는 돈의 한 40% 이내에서만 대출을 갚아나갈 수 있게끔 빌려줌으로 써 대출이 연체될 가능성을 줄이는 DTI와 비교했을 때 어느게 더 정당한가(효율적이냐가 아니라 정당하냐다!!!!) 하는 문제는 나같은 금융이나 정책의 무지한도 딱 DTI요 하고 손을 들 수 있을 듯 싶다.

필자는 맛벌이를 하면서 년간 약 8천만원의 소득을 올리고 있다.(아마 내 연령대의 월급쟁이 가정의 대한민국 상위권에 속하는 소득 수준일 것이다.) 이는 둘이 열심히 돈을 벌어모아 내집 마련을 하고자 아이가 셋임에도 불구하고 두아이는 어린이집에 맡기고 갓난애는 할머니에게 맡기고 돈을 벌고 있다. 새벽에 어린이집에 아이를 맡기고 두 부부가 출근해서 저녁 늦게 들어와 아이들을 대하면 너무나 미안할 때가 한두번이 아니다.
그렇게 벌어도 우리에겐 아직도 회사에 출퇴근할만한 거리에 방 3개짜리 아파트 하나 장만하는건 너무나 먼 꿈만 같은 얘기다. 기껏 실평형 25평짜리 아파트를 장만하기 위해 10년을 벌어모아도 안되는 이 나라에서 그나마 대출을 해서라도 그 꿈을 조금 앞당기고 나머지는 열심히 벌어 갚아 나가려는 것 조차 열심히 부동산 투기해서 챙겨 먹은 사람들을 규제하겠다며 단순 무식하게 규제해 버리는 이 나라 정부의 작태로 그만 접어야 할 꿈으로 바뀐 듯 싶다.